1. Lex Koller einfach erklärt: Zweck und Grundidee

Die Lex Koller ist die gebräuchliche Bezeichnung für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Im Gesetz heisst sie BewG. Ihr Zweck besteht darin, den Erwerb von Schweizer Grundstücken durch Personen im Ausland zu beschränken und bestimmte Erwerbe einer Bewilligung zu unterstellen.

Das Gesetz arbeitet nicht mit einer einzigen einfachen Regel. Es prüft vielmehr, ob die erwerbende Person unter den Begriff «Person im Ausland» fällt, ob das Geschäft ein Grundstückserwerb im Sinne des Gesetzes ist und ob für das betreffende Grundstück eine Bewilligungspflicht besteht. Erst wenn diese Ebenen zusammenkommen und keine Ausnahme greift, wird eine Bewilligung nötig.

Für Gründerinnen und Gründer ist diese Unterscheidung wichtig. Eine ausländische Gesellschafterin, ein internationaler Investor oder eine ausländisch beherrschte Gesellschaft löst nicht automatisch eine Bewilligungspflicht aus. Sobald aber eine Immobilie in der Schweiz erworben oder über eine Struktur kontrolliert werden soll, muss die Konstellation sauber eingeordnet werden.

2. Wen beschränkt die Lex Koller?

Im Zentrum steht der Begriff «Person im Ausland». Darunter fallen insbesondere ausländische Personen mit Wohnsitz im Ausland. Betroffen sein können aber auch ausländische Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, wenn sie weder EU- oder EFTA-Staatsangehörige sind noch über eine Niederlassungsbewilligung C verfügen.

Zusätzlich erfasst die Lex Koller juristische Personen und Gesellschaften. Eine Gesellschaft kann deshalb auch dann relevant sein, wenn sie in der Schweiz gegründet wurde, aber wirtschaftlich von Personen im Ausland beherrscht wird. In der Praxis sind Kapital, Stimmrechte, Darlehen, Weisungsmöglichkeiten und tatsächliche Einflussnahme zu prüfen.

Gerade bei Start-ups, Holdingstrukturen oder Immobilienprojekten reicht ein Blick auf den Handelsregistersitz deshalb nicht aus. Entscheidend ist, wer die Struktur wirtschaftlich kontrolliert und ob der Grundstückserwerb für diese Personen im Ausland erfolgt.

3. Welche Grundstücke und Erwerbsformen sind betroffen?

Die Lex Koller betrifft nicht nur den klassischen Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks. Je nach Ausgestaltung können auch Miteigentum, Nutzniessung, Baurechte, Kaufsrechte, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften oder andere Rechte erfasst werden. Deshalb sollte nicht nur der Vertragstitel geprüft werden, sondern die wirtschaftliche Wirkung des Geschäfts.

Besonders sensibel sind Wohnimmobilien. Dazu gehören Wohnungen, Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels. Bei Ferienwohnungen spielen kantonale Kontingente und touristische Gemeinden eine wichtige Rolle, weil der Bund den Rahmen setzt und Kantone sowie Gemeinden ergänzende Beschränkungen vorsehen können.

Bei Betriebsstätten ist die Einordnung anders. Grundstücke, die für eine tatsächliche geschäftliche Tätigkeit benötigt werden, können unter bestimmten Voraussetzungen anders behandelt werden als Wohnraum. Dennoch sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Immobilie wirklich dem Betrieb dient oder ob im Kern eine Kapitalanlage, Vermietung oder spätere Wohnnutzung geplant ist.

4. Welche Ausnahmen und Bewilligungsgründe gibt es?

Nicht jeder Erwerb durch eine Person im Ausland ist verboten. Das Gesetz kennt Ausnahmen und Bewilligungsgründe. Dazu zählen je nach Situation die selbstgenutzte Hauptwohnung am tatsächlichen Wohnsitz, bestimmte Betriebsstätte-Grundstücke, gesetzliche Erbfälle oder kantonal vorgesehene Bewilligungsgründe für Ferienwohnungen in Fremdenverkehrsorten.

Allerdings sind diese Ausnahmen nicht beliebig erweiterbar. Eine Bewilligung wird nur erteilt, wenn ein gesetzlicher oder kantonaler Bewilligungsgrund vorliegt und alle Voraussetzungen erfüllt sind. Deshalb genügt es nicht, eine Immobilie als «für die Firma» oder «für den privaten Aufenthalt» zu bezeichnen. Nutzung, Wohnsitz, Kontrollverhältnisse und Zweck müssen nachvollziehbar zusammenpassen.

Für Gründerinnen und Gründer bedeutet das: Eine Geschäftsadresse, ein Domizil, ein Büroarbeitsplatz und ein Grundstückserwerb sind unterschiedliche Themen. Wer zunächst nur eine rechtlich nutzbare Adresse oder einen organisatorischen Startpunkt braucht, sollte den Immobilienerwerb nicht vorschnell mit der Gründung vermischen.

• Prüfen Sie, ob der Erwerber als Person im Ausland gilt.
• Klären Sie, ob Wohnraum, Feriennutzung, Betriebsstätte oder Beteiligungen betroffen sind.
• Unterscheiden Sie zwischen Hauptwohnung, Geschäftsadresse, Betriebsstätte und Kapitalanlage.
• Holen Sie bei Unsicherheit eine Feststellung oder Bewilligung bei der zuständigen kantonalen Behörde ein.

5. Was gilt für Firmen, Beteiligungen und Gründungsstrukturen?

Bei Firmen ist die Lex Koller vor allem dort relevant, wo eine Gesellschaft Grundstücke hält oder erwerben soll. Eine operative Firma ohne Immobilienerwerb hat in der Regel ein anderes Risikoprofil als eine Gesellschaft, deren Hauptwert aus Wohnliegenschaften oder Immobilienbeteiligungen besteht.

Problematisch kann es werden, wenn Personen im Ausland über Kapital, Stimmrechte, Darlehen oder andere Einflussmöglichkeiten eine Immobiliengesellschaft kontrollieren. Dann kann die Gesellschaft selbst als Person im Ausland gelten oder ein Erwerb für Rechnung von Personen im Ausland angenommen werden. Diese Prüfung ist besonders wichtig, wenn ausländische Investoren an einer Schweizer AG oder GmbH beteiligt sind.

Für eine Gründung ist deshalb zuerst die Unternehmenslogik zu klären. Wird nur eine operative Tätigkeit aufgebaut, etwa Beratung, Handel, Handwerk oder digitale Dienstleistungen, steht die Lex Koller meistens nicht im Vordergrund. Soll dagegen eine Immobilie erworben, gehalten, vermietet oder über eine Gesellschaft strukturiert werden, gehört die Lex-Koller-Prüfung früh in den Ablauf.

6. Wie läuft die Prüfung der Lex Koller ab?

Der Vollzug liegt im Wesentlichen beim Kanton, in dem das Grundstück liegt. Die kantonale Behörde entscheidet, ob ein Geschäft bewilligungspflichtig ist und ob eine Bewilligung erteilt werden kann. In Zweifelsfällen kann eine Feststellung wichtig sein, bevor Verträge vollzogen, Grundbucheinträge vorbereitet oder Investitionsentscheidungen getroffen werden.

Die Prüfung beginnt meist mit der Person des Erwerbers. Danach folgen Objekt, Erwerbsform, Zweck, Finanzierung und wirtschaftliche Kontrolle. Bei Gesellschaften werden Beteiligungen, Stimmen, Darlehen, Organe, Treuhandverhältnisse und wirtschaftliche Begünstigte relevant. Fehlen klare Unterlagen, kann sich der Ablauf verzögern.

Aus Sicht der Gründungspraxis ist besonders wichtig, Lex-Koller-Fragen nicht erst beim Notartermin oder beim Grundbuchamt zu entdecken. Je früher die Struktur geklärt wird, desto eher lassen sich alternative Lösungen prüfen, etwa operative Miete, Domiziladresse, spätere Betriebsstätte oder eine andere Eigentumsstruktur.

7. Praxisbeispiele: Wann wird die Lex Koller relevant?

Viele Unsicherheiten entstehen, weil die Lex Koller mit Gründung, Wohnsitz und Immobilieninvestment vermischt wird. Die folgenden Beispiele ersetzen keine Rechtsprüfung, zeigen aber die typische Denkrichtung.

8. Lex Koller einfach erklärt: Was 2026 wichtig ist

Im April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Vorgesehen sind unter anderem strengere Regeln für den Erwerb von Hauptwohnungen durch Drittstaatsangehörige, Einschränkungen beim Erwerb von Ferienwohnungen, eine stärkere Begrenzung von reinen Kapitalanlagen in Geschäftsliegenschaften sowie Regeln zu börsenkotierten Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften und Immobilienanlagevehikeln.

Diese Punkte sind zum Zeitpunkt dieses Beitrags als laufende Vorlage einzuordnen. Sie sind deshalb nicht mit bereits geltendem Recht gleichzusetzen. Für die Praxis ist die Entwicklung trotzdem relevant, weil sie zeigt, in welche Richtung die Regulierung gehen kann: Wohnraum und Immobilienanlagen durch Personen im Ausland sollen politisch enger gefasst werden, während betriebliche Nutzung und bestimmte Hotelpersonalwohnungen differenziert behandelt werden.

Wer eine Gründung, eine Immobilienstruktur oder eine Beteiligung mit ausländischem Bezug plant, sollte daher nicht nur den heutigen Stand prüfen. Sinnvoll ist auch, mögliche Änderungen im Zeitplan zu berücksichtigen, vor allem bei länger dauernden Immobilienprojekten, Investoreneinstiegen oder Gesellschaftsstrukturen mit Immobilienbezug.

9. Prüffragen vor Kauf, Domizil oder Gründung

Die Lex Koller sollte vor allem dann früh geprüft werden, wenn ein Gründungsvorhaben mit Immobilien, Wohnnutzung oder ausländischer Kontrolle verbunden ist. Je später die Frage auftaucht, desto schwieriger wird es, Vertragsstruktur, Finanzierung, Handelsregisterplanung und Zeitplan zu korrigieren.

• Gilt der Erwerber oder die Gesellschaft als Person im Ausland?
• Wird ein Grundstück direkt erworben oder wirtschaftlich über Beteiligungen kontrolliert?
• Handelt es sich um Wohnraum, Feriennutzung, Betriebsstätte oder eine Kapitalanlage?
• Welche Rolle spielen Kanton, Gemeinde, Kontingente oder Nutzungsbeschränkungen?
• Sind Finanzierung, Darlehen, Stimmrechte und wirtschaftlich Berechtigte dokumentiert?
• Ist vor Vertragsschluss eine Feststellung oder Bewilligung nötig?
• Kann eine Domiziladresse geprüft werden, bevor eine Immobilie erworben wird?
• Soll die Unternehmensgründung vorbereitet und danach die Immobilienfrage separat vertieft werden?